武汉商业地产2025年成绩单：零售空置率下降，TMT引领甲级写字楼增量需求

湖北日报全媒记者 杨文漪 通讯员 任梦洁

1月15日，武汉戴德梁行在武汉麓洲生态城举办“岛话2025·城市资产价值新论”年度发布会，商业现场对2025年武汉优质零售市场与甲级写字楼市场情况进行回顾与剖析。地产北京新闻网八通网戴德梁行武汉公司总经理周星表示，年成武汉零售市场通过积极调改与新增项目带动空置率下降，绩单降T甲级餐饮业态呈现“轻消费”趋势；甲级写字楼市场中，零售率下楼增量需TMT行业成为新增需求的空置主要动力。

零售市场：空置率降至13.9%，引领餐饮“轻消费”兴起

2025年武汉核心商圈优质零售市场迎来武汉滨江天街、写字光谷创新天地商业公园及伟星光谷星悦广场三大项目开业，武汉北京新闻网八通网合计新增优质零售空间约32.8万平方米，商业推动核心商圈零售市场总存量增至483.9万平方米。地产截至四季度末，年成市场首层平均租金为389.6元/平方米/月，绩单降T甲级同比下降11.4%；空置率同比下降2个百分点至13.9%；得益于新开业项目亮眼的零售率下楼增量需招商率表现，全年核心商圈净吸纳量达37.3万平方米，同比上涨33.3%。

从历史新增供应和净吸纳情况来看，2025年武汉核心商圈净吸纳量超过了新增供应的体量，说明存量市场运营商在招商调改及空置补位方面表现积极，但租金同比去年的降幅较大，市场目前明显处于以价换量阶段。

餐饮业态成为拓展主力，占全年新店数量的41%。其中，特色正餐仍占主导，占比从2021年的73.2%下降至44.9%，小吃、甜点饮品及休闲快餐占比快速提升。随着悦己消费、单身经济与银发经济的兴起，消费者对饮食的追求愈发多元化，饮食场景不再局限于社交属性的正餐，小吃、甜点饮品等更能满足即时情绪慰藉的“轻消费”需求持续增多。与此同时，特色正餐市场需求也在呈现追求新鲜感、高效便捷与高性价比的发展特点，如创新就餐体验的寿司郎、适配单身人群的自助小火锅、坚持现炒拒绝预制菜的费大厨辣椒炒肉等，均在上述特点上满足消费者多元化的需求，成为近期火热的餐饮品牌。

周星表示，餐饮市场的结构性变化反映城市消费升级。2026年作为“十五五”开局之年，武汉将以“四首经济”为抓手，持续优化商业生态，构建中部消费高地。未来四年，预计新增约75.3万平方米零售空间，光谷商圈为主要供应区域，将进一步推动多中心商业格局发展。

甲级写字楼市场：TMT行业引领需求，运营策略趋向多元

2025年武汉甲级写字楼市场迎来越秀国际金融中心T5与阿里中心T1两大优质项目交付，合计新增优质办公空间约23万平方米，推动全市核心商务区甲级写字楼总存量升至343.3万平方米。截至2025年四季度末，市场整体平均租金录得73.3元/平方米/月，同比下降11.2%；空置率攀升至39.1%，较去年同期上升2.7个百分点；全年核心商务区净吸纳量5.9万平方米，同比降幅达33.4%。

需求方面，TMT、金融和医疗健康为前三大成交行业，其中TMT占比30.6%。在新设需求中，TMT行业占35.9%，成为增量需求关键支撑。企业租赁仍以成本控制为导向，搬迁需求占比58.3%。面对供需失衡，业主积极通过空间改造、引入联合办公模式、提供定制化服务、精准招商及数字化运营等多重举措吸引客源，寻求破局之道。

戴德梁行武汉项目及企业服务部主管罗杨兰表示，未来4年武汉甲级写字楼市场将迎来约112万平方米的新增供应，且大部分面积将集中供应于汉口&武昌沿江板块。两江沿岸板块或将成为未来武汉甲级写字楼市场竞争最为激烈的区域，市场将进一步考验业主的精细化运营与差异化竞争能力。